Immer häufiger erhalten Grundstückseigentümer Anfragen von Projektierern, die Batteriespeicherprojekte (BESS) planen.
Neben üblichen Nutzungsverträgen werden Grundstückseigentümern dabei häufig zwei weitere Vertragsarten vorgelegt:
- Exklusivitätsvereinbarungen
- Kaufoptionsverträge
Was auf den ersten Blick nach einem „unverbindlichen Zwischenschritt“ aussieht, kann in Wirklichkeit weitreichende Folgen haben.
Exklusivitätsvereinbarungen
In einer frühen Projektphase verlangen Projektierer oft eine Exklusivität. Das bedeutet: Der Eigentümer verpflichtet sich, für einen bestimmten Zeitraum nicht mit anderen Interessenten zu verhandeln.
Das Grundstück wird also faktisch „blockiert“.
Problematisch ist dabei:
- Es besteht keine Garantie, dass das Projekt tatsächlich umgesetzt wird.
- Während der Laufzeit können sich lukrativere Nutzungen ergeben, die der Grundstückseigentümer unter Umständen nicht wahrnehmen darf.
- Häufig fehlt eine angemessene finanzielle Kompensation für diese Bindung.
Aus Eigentümersicht sollte die Exklusivität deshalb zumindest befristet sein, an bestimmte Bedingungen geknüpft werden und regelmäßig vergütet werden (Reservierungsentgelt).
Kaufoptionsverträge
Noch weiter reichen können Kaufoptionsverträge. Hier sichert sich der Projektierer das Recht, ein Grundstück später zu einem festgelegten Preis zu kaufen.
Das klingt planbar, birgt aber Risiken. Sobald Genehmigungen absehbar werden, steigt der Grundstückswert oft erheblich. Der heute vereinbarte Preis kann später deutlich unter Marktwert liegen.
Gerade bei land- oder forstwirtschaftlichen Flächen kann ein Verkauf zudem stille Reserven aufdecken oder zu erheblichen Steuerlasten führen. Eine steuerliche Prüfung vor Vertragsabschluss ist daher unerlässlich.
Zur Absicherung wird meist eine Vormerkung eingetragen. Das kann die Finanzierung erschweren, die Beleihbarkeit einschränken sowie zukünftige Dispositionen blockieren.
Kaufoptionen müssen grds. notariell beurkundet werden. Der Notar sorgt zwar für Formwirksamkeit. Dennoch sollte bspw. geregelt werden:
- Rückbaupflichten
- Sicherheitsleistungen (z.B. Bankbürgschaften)
- Haftung bei Schäden (z.B. Brand, Umweltfolgen).
Fazit
Exklusivitätsvereinbarungen und Kaufoptionsverträge können – trotz aller finanziellen Chancen für den Grundstückseigentümer – die Handlungsfreiheit eines Grundstückseigentümers erheblich einschränken, eventuelle anderweitige wirtschaftliche Möglichkeiten verhindern und unter Umstände steuerliche Risiken auslösen.
Eine frühzeitige anwaltliche Prüfung der Vertragsunterlagen hilft, langfristige Nachteile zu vermeiden und Verhandlungsspielräume zu sichern.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.