Die Errichtung und der Betrieb von Batteriespeicherprojekten (BESS) setzen eine langfristige und rechtssichere Sicherung der dafür benötigten Grundstücksflächen voraus.
Im Zusammenhang mit dem Abschluss von dabei abzuschließenden Nutzungsverträgen (Nutzungsvertrag, Gestattungsvertrag, Pachtvertrag sind die im Markt anzutreffenden Begriffe, es handelt es sich dabei um gewerbliche Mietverträge (über unbebaute Grundstücke) für BESS-Projekte gibt es einige rechtliche Besonderheiten zu beachten. Nachfolgend sollen einige davon kurz benannt werden.
Vertragsgegenstand und Nutzungsumfang
Üblicherweise wird zunächst das gesamte Flurstück als Vertragsgegenstand vereinbart, wobei die tatsächlich genutzte Fläche erst nach der Detailplanung feststeht. Eine Regelung zur Anpassung des Vertragsgrundstückes nach Vertragsabschluss mittels eines Nachtrages ist daher sehr sinnvoll.
Das Recht zur Errichtung und zum Betrieb von Speicheranlagen sollte zudem ausdrücklich im Vertrag genannt werden.
Ebenso sollte eine Vereinbarung getroffen werden, ob und unter welchen Voraussetzungen die Möglichkeit zur Ersetzung oder zum Repowering der Anlage besteht.
Nutzungsentgelt
Die Höhe des Nutzungsentgeltes bemisst sich üblicherweise nach der genutzten Fläche (EUR/ha/Jahr). Die Fälligkeit des Nutzungsentgeltes ist genau zu vereinbaren. In diesem Zusammenhang ist auch konkret zu regeln, wann die Pflicht zur Zahlung des Nutzungsentgeltes beginnt und endet.
Ob bei der Höhe des Nutzungsentgeltes auch eine Beteiligung an den Erlösen vereinbart werden kann, ist im jeweiligen Einzelfall zu klären. Derzeit üblich ist wohl die Vereinbarung einer festen Vergütung ggf. mit einer regelmäßigen Anpassung.
Vertragslaufzeit
Nach § 544 BGB sind feste Vertragslaufzeiten auf maximal 30 Jahre begrenzt. Da die Lebensdauer von Batteriespeichern nur etwa 10–15 Jahre beträgt, sollte eine möglichst lange Vertragsbindung mit einem einseitigen Kündigungsrecht des Betreibers kombiniert werden, falls der wirtschaftliche Betrieb entfällt.
Rückbau und Rückbaubürgschaft
Der Rückbau sollte im Vertrag detailliert geregelt werden, einschließlich Fristen, Umfang der Bodensanierung und Beseitigung aller Anlagenteile.
Die Pflicht zur Stellung einer Rückbaubürgschaft ist dabei zu vereinbaren, falls sie nicht bereits von der Genehmigungsbehörde gefordert wird. Die Höhe der Rückbaubürgschaft wird in der Regel nach den voraussichtlichen Rückbaukosten zuzüglich Inflations- und Kostensteigerungszuschlägen bemessen.
Versicherungen
Standard ist dabei der Abschluss einer Betriebshaftpflicht-, einer Umwelthaftpflicht- sowie einer Umweltschadenversicherung, jeweils mit hohen Deckungssummen, um alle relevanten Risiken abzudecken.
Dingliche Sicherung
Dingliche Rechte schützen Nutzungsrechte und Unterlassungsansprüche auch gegenüber Dritten. Während beschränkte persönliche Dienstbarkeiten grundsätzlich nicht übertragbar sind, gilt die gesetzliche Ausnahme nach § 1092 Abs. 3 BGB nur für bestimmte Erneuerbare-Energien-Anlagen. Batteriespeicher fallen derzeit nicht darunter.
Der sog. Ausübungsbereich sollte eindeutig in einem Lageplan definiert werden; Änderungen erfordern in der Regel eine Neubestellung mit entsprechendem Rangverlust.
§ 11a EEG – Solarpaket I
Diese Neuregelung verpflichtet Grundstückseigentümer zur Duldung von Leitungen für Erneuerbare-Energien-Anlagen. Für Batteriespeicher gilt dies nur, wenn sie als Grünstromspeicher eingestuft werden.
Die Entschädigung für die Duldung ist gesetzlich festgelegt. Eine dingliche Sicherung ist in diesen Fällen nicht erforderlich.
Die steuerlichen Auswirkungen auf die Betriebsnachfolge
Eine steuerliche Begleitung der Verpachtung ist Fall sinnvoll, insbesondere wenn es sich beim Vertragsgegenstand um landwirtschaftliche Flächen handelt.
Die Verpachtung von landwirtschaftlichen Flächen für die Nutzung für Erneuerbare-Energien-Anlagen kann zudem erhebliche Auswirkungen auf die Betriebsnachfolge haben. Dies gilt wohl auch für die Nutzung durch Batteriespeicher. Eine Lösung bestünde ggf. darin, den Grundstückseigentümer geringfügig an der Projektgesellschaft zu beteiligen, sodass die Fläche als Betriebsvermögen gilt.